În majoritatea cazurilor de tranzacții imobiliare, atunci când una dintre entități este o societate, se ridică problema dacă administratorul poate semna unilateral sau este necesară aprobarea printr-o hotărâre a adunării generale a asociaților (AGA).
Practica notarilor nu este unitară.Unii solicită hotărârea AGA pentru fiecare vânzare sau cumpărare de imobil, în timp ce alții nu o consideră necesară dacă tranzacția face parte din activitatea curentă a societății.Lipsa acestei hotărâri poate amâna sau invalida semnarea, iar solicitarea ei fără temei adaugă o formalitate dificilă, mai ales pentru societățile pe acțiuni cu mulți acționari.
Citește și: Meteorologii au anunțat ploi și vânt puternic în toată țara între 22 și 23 octombrie
Legea nr.31/1990 prevede că administratorii pot efectua toate operațiunile necesare pentru realizarea obiectului de activitate al societății, cu excepția restricțiilor din actul constitutiv.Astfel, puterile administratorului depind de obiectul de activitate al societății.
Administratorul poate încheia singur actele de administrare, dar nu și cele de dispoziție
Actele de administrare, precum închirierea spațiilor, achiziția de materii prime sau încheierea contractelor comerciale obișnuite, pot fi semnate de administrator fără aprobarea AGA.În schimb, actele de dispoziție care depășesc activitatea curentă, cum ar fi vânzarea sediului, a terenurilor sau constituirea ipotecilor pentru datorii, necesită, în principiu, o hotărâre a adunării generale a asociaților.
În cazul societăților a căror activitate principală nu este tranzacționarea imobilelor, vânzarea sau cumpărarea unui imobil reprezintă o investiție semnificativă care depășește gestiunea obișnuită și poate afecta funcționarea societății.Astfel, o hotărâre AGA este necesară pentru aprobarea tranzacției, stabilirea condițiilor esențiale și împuternicirea administratorului sau a altei persoane să semneze contractul.
Pe de altă parte, pentru societățile al căror obiect de activitate include tranzacționarea imobilelor, vânzarea acestora face parte din activitatea curentă.În aceste situații, hotărârea AGA nu mai este obligatorie pentru fiecare tranzacție, deoarece ar îngreuna administrarea societății.